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悬爷说555558香港佛期楼市投资两大坑:菜市和海鲜摊

来源:凤凰网房产555558香港佛期站??2019年7月23日??[我要评论]

因为曾负责过商业地产营销,所以也就踩了不少商业盘,我的电话自然也就被作为商铺投资的数据库不知道被反复卖了多少次了。基本上每隔一两天,总可以接到各种商铺啊、写字楼啊、小菜市啊、海鲜市场之类的电话。当然,对于这种撞枪口的电话,从专业角度上说,商铺和写字楼的我还大约会听一下介绍,一说到海鲜市场和菜市摊位,秒挂,心情不好时候外加一句“滚蛋”。

三产和菜市的本质

就像标题说的,菜市和三产是一起谈的,为什么,因为本质上都是一类东西。多数的菜市,其实没什么拿地的高规格的招拍挂手续,多数还是三产地。无论是盖了菜市海鲜市场还是小公寓,本质上都是没产权的。不要听信任何销售人员的瞎鸡巴扯,三产没产权没产权没产权,自己把这个话背在灵魂里。

三产,本质上属于农村或者社区集体用地,集体用地的法律权属其实是国家。只是为了照顾村民或者社区居民的日常民生,使用权划归村里或者社区管理。这点,有点类似于农村宅基地,你可以无限使用甚至没有产权年限,但涉及转让,得看你的转让对象。如果是户籍地相同的,转让使用权合同有效。但是户籍地不同,转让合同其实是无效的,可以随时被撕毁。

淡村菜市

其实,三产本质上还不如宅基地。毕竟,宅基地的使用所有权是个人,可以一家人父传子子穿孙一直这么延续的。但三产的使用权属是辖区基层政府,但本质上产权又在国家。在合同期外,辖区可以改变其使用用途。即便在合同期内,国家占用,只需要适当给几毛钱补偿费,就可以拿走。

菜市和海鲜市场真的赚钱么?

先说菜市吧,其实大家都被骗了,越近在眼前的东西越容易迷惑你的眼睛。

目前无论是在555558香港佛期还是在全国其他大型城市,市区范围内的人气火爆的大型菜市其实都不是个人投资建设的。多数,是直属国资委的相应企业以及辖区内国资企业乃至以前街道办等单位投资建设的,基本上都属于民生服务类设施。无论是摊位费还是管理费用,其实都相对低廉。当然,由于早期承租商拿的早,即便不自己经营了,出现了转让转租,其古老的缴纳费用成本其实都不高。当然,最后菜贩子们能拿到多少钱一个摊位,其实是个市场行为,跟市场的人气还是挂钩的。即热闹的菜市,无论转让费和摊位费,也不便宜。但因为人气打底,小商贩们还是有利可图的。

而由个人或者私人企业投资的菜市,基本上无论是不是偏远的人丁稀少的,都是已经完全按照市场顶格标准计算租金以及各种其他费用了。无论是自己直营乃至交给市场方代运营,其实利润空间已经大大压缩。

但这还不是关键,更为关键的其实是人气。

新建菜市,基本上都位于新兴区以及房地产发达的城乡结合部。其实,目前人气支撑大规模菜市的基础是比较弱的。由于目前各小区街铺里,生鲜菜市也是比较热门的业态,大把的业主们完全可以足不出户直接让生鲜菜市配送到家。自然,大规模菜市里,三五七八菜摊可能都运营的不甚理想,更不要说动辄几十上百个摊位了。买菜的都没有,小贩靠啥活着?小贩都活的不易,你租金还指望个鸟?

555558香港佛期某农贸市场(据悉,老板已跑路三年,事情还未解决)

目前,555558香港佛期运营火爆的大型菜市布点其实很均匀,且大半数都跟威宁有关。在新区,威宁也有诸多布局的邻家广场,是新一代的复合型菜市。类似于新竹小区内菜市、荣和大地地下菜市那种小型社区菜市生意也很不错。而多数个人或私企投资的,基本属于夹缝中求生存。比较典型的,就是凤岭海游城的菜市。由于其摊位规划过多,目前起码有一半以上的摊位空置着。虽然周边人气很旺,虽然周边消费力不低。当然,下到底下,海游城还是自带一个小海鲜市场的,这也是它一直主推的卖点之一,更惨。

海鲜市场,听起来高大上,听起来利润丰厚。但像凤岭海游城这种海鲜市场为啥活不下去呢,周围不是很多高端客户么?其实首先是其定点就很有问题了。凤岭海游城两站地之外,就是城东区最大的海鲜市场“厢竹海鲜”,人家那里是规模效应的,摊位上百,楼上还有加工一条龙,品种及其丰富。即便是同等的价格,我干嘛不多几个品种选择?

凤岭海游城

其实,同等价格也只是个理想。海鲜不同于一般的青菜瓜果类生鲜,从保存上就有着很大的门槛,稍有不慎损耗就很高了。高利润下,高损耗。像海游城这种海鲜摊位,注定了其海鲜的去化速度是比较慢的,自然损耗也就更多。无论是利润被摊薄,还是价格抬升,反正都比大海鲜市场要艰难的多。我一年多前路过哪里,基本上只有两个摊位还在惨淡生存,大概已经可以算废掉了。

关于运营

其实目前多数私人或企业投资菜市,在忽悠投资者的时候都有个很大的幌子,开发商代运营或者返租之类的。可能我比较谨慎,也是业内人士大概了解运营商们那点可怜巴巴的水准,所以,但凡谁跟我说,我们代运营玩返租,我就只送一句,滚!

一个菜市,你还能找个多专业的运营团队?销售团队忽悠团队专业,我就信。忽悠完,最多给你个一年半年的租金,然后打包跑路走人才是王道。这些多数玩菜市的也都是这么干的,认真运营,你真以为他们是政府慈善民生啊?大概率,还是打算把你圈进去当韭菜割的。

所以,以后如果您也接到类似的劝你投资菜市海鲜摊的电话,请学我说一句,滚!

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